Por la Dra. Bianca Marán · Socia y directora del área corporativa de فينفورت للمحامون

Sí. Una empresa extranjera puede comprar inmuebles en Venezuela, ser socia de una sociedad venezolana, abrir una filial o una sucursal, y remitir al exterior los dividendos de su inversión.

El marco jurídico existe desde hace años. Lo que ha cambiado en 2026 es el entorno: una flexibilización progresiva del régimen de sanciones y señales concretas de apertura a la inversión extranjera, como las nuevas leyes de hidrocarburos y de minas. Para un fondo o un family office, la pregunta ya no es si se puede invertir, sino cómo hacerlo con orden.

Esta guía responde a las preguntas que recibimos con más frecuencia. Los trámites son habituales para nuestro equipo de Caracas. Aquí los explicamos con sencillez.

Por qué 2026 es distinto

Durante años, el obstáculo principal para invertir en Venezuela no fue la ley venezolana. Fue el régimen de sanciones internacionales y la incertidumbre sobre su alcance.

Ese cuadro ha cambiado. En 2026, la Oficina de Control de Activos Extranjeros de Estados Unidos (OFAC) ha emitido una serie de licencias generales que amplían el margen de actuación: entre ellas, la Licencia General 57, de 14 de abril de 2026, que autoriza servicios financieros con el Banco Central de Venezuela y con los principales bancos públicos, y la Licencia General 49B, de 28 de septiembre de 2026, que permite negociar y firmar contratos condicionados de nueva inversión en energía, cuya ejecución requiere una autorización posterior. Ninguna de las dos es una licencia inmobiliaria, y no hace falta que lo sea: el sector inmobiliario privado nunca estuvo sujeto a una prohibición general. La página oficial del programa recoge el listado actualizado.

Conviene ser precisos. Las sanciones de Estados Unidos a Venezuela son selectivas, no generales. Según las propias preguntas frecuentes de OFAC, las operaciones con el país no están prohibidas si no intervienen personas bloqueadas (FAQ 519 y FAQ 680). La Unión Europea y el Reino Unido mantienen también regímenes dirigidos a personas concretas, sin prohibición sobre la inversión inmobiliaria (Consejo de la UE, 15 de diciembre de 2025; guía del Reino Unido).

En resumen: una compraventa entre partes privadas no sancionadas es lícita. Lo que exige es un cribado riguroso de las contrapartes y del origen del inmueble y, si el inversor es estadounidense, confirmar que los pagos de tasas e impuestos a organismos públicos venezolanos están amparados por una licencia general. Las dos cosas forman parte de nuestro trabajo en cada operación.

Tres formas de entrar

La ley venezolana permite a la empresa extranjera elegir la estructura que mejor se adapte a su inversión:

Comprar directamente como sociedad extranjera. Es posible. La sociedad necesita un número de Registro de Información Fiscal (RIF) y debe acreditar su existencia y la representación de quien firma con documentos apostillados y traducidos por intérprete público. Es la vía más simple para una adquisición puntual.

Constituir una filial venezolana. La forma habitual es la Compañía Anónima (C.A.), que puede tener capital 100 % extranjero. Se inscribe en el Registro Mercantil, obtiene su RIF y queda lista para operar en pocas semanas. Es la estructura que recomendamos cuando la inversión va a tener actividad continuada: arrendar un edificio de oficinas, reposicionar un hotel de categoría o acumular varios activos. En el caso del hotel, la filial es además la que obtiene el registro turístico nacional y la licencia de actividad del municipio; son trámites que nuestro equipo de Caracas gestiona de forma habitual.

Abrir una sucursal. El Código de Comercio (artículo 354) exige que la sociedad extranjera inscriba en el Registro Mercantil su documento constitutivo y el acuerdo de apertura, los publique y designe un representante en Venezuela. La sucursal no tiene personalidad jurídica propia, por lo que la casa matriz responde directamente. Por esa razón se usa menos que la filial.

Fuera de los sectores regulados (banca, seguros, telecomunicaciones, hidrocarburos o minería, entre otros), ser socio de una sociedad venezolana no requiere autorización previa. La inversión se documenta ante el Registro Mercantil y, si el inversor quiere acceder a las garantías de repatriación de la ley, se inscribe además en el Registro de Inversiones Extranjeras, como se explica más adelante.

Dos límites que conviene conocer. En las zonas de seguridad fronteriza y en las demás zonas declaradas de seguridad, la adquisición de inmuebles por personas extranjeras requiere una autorización previa del Ministerio de la Defensa (Decreto N.º 1.100 de 1986). Y las tierras con vocación agraria tienen su propio registro ante el Instituto Nacional de Tierras y reglas de uso productivo. Para un inmueble urbano en Caracas, lo normal es que ninguno de los dos límites se aplique. Aun así, comprobamos en cada caso que el inmueble no esté en una zona de seguridad, por ejemplo junto a una instalación militar.

Nuestro equipo de Caracas gestiona estos trámites a distancia. El inversor no necesita viajar para empezar.

Cómo se compra un inmueble y ante quién

El proceso tiene cuatro pasos. Ninguno es complejo si se prepara con tiempo.

1. Revisión de titularidad. Antes de firmar nada, se estudia la cadena de propiedad en el Registro Público con competencia sobre el inmueble, la certificación de gravámenes, la ficha catastral y la situación de ocupación. Es el paso que decide la operación.

2. Opción o promesa de compraventa. Se firma ante notaría y fija precio, plazo y condiciones. Permite completar la revisión antes de pagar.

3. Recaudos. El documento de compraventa debe estar redactado y visado por un abogado inscrito en Venezuela e identificar el inmueble con su código catastral (artículos 23 y 48 de la Ley de Registros y del Notariado). El vendedor presenta la solvencia municipal del impuesto sobre inmuebles urbanos, la cédula catastral, su RIF y el comprobante del anticipo de impuesto sobre la renta que exige el SENIAT en la venta de inmuebles (0,5 % del precio, artículo 86 de la Ley de Impuesto sobre la Renta), salvo que el vendedor sea una persona natural y el inmueble su vivienda principal registrada (artículo 17). El comprador firma una declaración jurada de origen de fondos, conforme al modelo del propio SAREN. Nosotros preparamos y verificamos cada documento.

4. Protocolización. La compraventa se otorga ante el Registro Público, que comprueba el pago de los tributos, inscribe el documento y da publicidad a la nueva titularidad. Desde ese momento el comprador es propietario frente a terceros.

El pago puede pactarse en divisas. Desde el Convenio Cambiario N.º 1 de 2018 (Gaceta Oficial N.º 6.405 Extraordinario), rige la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional. La moneda extranjera circula junto al bolívar y el Banco Central publica a diario el tipo de cambio de referencia.

¿Existe un baremo oficial de precios?

No existe un baremo nacional oficial de precios de inmuebles. El precio lo fijan las partes.

Lo que sí existe es una base de cálculo para las tasas del registro. La Ley de Registros y del Notariado (Gaceta Oficial N.º 6.668 Extraordinario, de 16 de diciembre de 2021) fija en su artículo 83 un derecho de procesamiento escalonado para las ventas: 0,50 %, 1 % o 2 % del valor de la operación, según tramos. La ley expresa esos tramos en una unidad de referencia que el propio registro convierte a bolívares en el momento de liquidar. En la práctica, el registro calcula la tasa y emite la planilla; nuestro equipo la revisa antes del pago.

Los municipios, por su parte, mantienen plantas de valores catastrales que sirven para el impuesto sobre inmuebles urbanos. No son un precio oficial de venta.

Impuestos que debe conocer el inversor

Un resumen claro, con las cifras vigentes a la fecha de publicación:

• Impuesto sobre la renta de la filial. Tarifa progresiva del 15 %, 22 % y 34 % sobre el enriquecimiento neto, según tramos. Con el valor actual de la unidad tributaria (43 bolívares desde junio de 2025), los dos primeros tramos son muy bajos y, en la práctica, casi todo el enriquecimiento tributa al 34 %. La ganancia obtenida en la venta de un inmueble tributa en esta tarifa.
• Impuesto sobre dividendos. 34 %, retenido en la fuente, sobre la parte del dividendo que exceda de la renta ya gravada en la sociedad. Si no hay exceso, no hay impuesto adicional. Si el accionista reside en un país con convenio para evitar la doble imposición con Venezuela, como España, esta retención puede reducirse o eliminarse.
• Impuesto a las Grandes Transacciones Financieras. 3 % sobre los pagos en divisas a sujetos pasivos especiales o fuera del sistema bancario nacional. Las operaciones en bolívares están al 0 % desde el Decreto N.º 4.972 de 2024. Es un coste que se prevé en el diseño del pago.
• Impuesto sobre inmuebles urbanos. Municipal y anual. La alícuota depende de cada ordenanza; se comprueba antes de comprar.
• Impuesto a los Grandes Patrimonios. Solo para sujetos pasivos especiales con patrimonio neto igual o superior a 150 millones de unidades tributarias. La alícuota vigente es del 0,25 %. Afecta a pocas estructuras, pero debe revisarse.
• Impuesto al Valor Agregado. No grava la venta de inmuebles. La reforma de 2020 (artículos 27 y 62) prevé una alícuota adicional de entre el 5 % y el 25 % para ventas de inmuebles pagadas en divisas, pero solo se aplicaría si el Ejecutivo dicta el decreto que fije el porcentaje, y ese decreto no consta. Hoy no se cobra ni se presupuesta.
• No existe un impuesto de transmisiones patrimoniales como el español. Los costes de la compra son las tasas de registro y notaría descritas más arriba, el timbre fiscal estadal, que varía según la región, y pequeños importes por certificaciones y copias.
• Si se opta por una sucursal, sus beneficios tributan como los de una filial y la remesa a la casa matriz soporta un impuesto equivalente al de los dividendos, que puede diferirse si se reinvierte en el país.
• Si la filial arrienda o explota el inmueble, el alquiler de inmuebles no destinados a vivienda causa IVA (16 %), el municipio grava los ingresos con el impuesto sobre actividades económicas y, si hay trabajadores, se paga la contribución especial para la protección de las pensiones (9 % de los pagos al personal, incluidos los bonos).

En octubre de 2026, el Ejecutivo anunció una reforma tributaria para armonizar la carga fiscal, cuyo texto aún no se ha publicado. Mientras tanto, el SENIAT ha adoptado medidas de simplificación, como la depuración del registro de contribuyentes especiales y la interconexión digital con la banca, el Banco Central y el SAREN. Actualizaremos esta guía cuando se publique la reforma.

Cómo se repatrian los dividendos

إن Ley Constitucional de Inversión Extranjera Productiva (Gaceta Oficial N.º 41.310, de 29 de diciembre de 2017) fija las reglas básicas:

• Trato nacional. La inversión extranjera se trata, a todos los efectos, igual que la inversión de nacionales residentes (artículo 33).
• Remisión de dividendos. Anual, desde el cierre del primer ejercicio, en divisas libremente convertibles y hasta el 100 % de las utilidades comprobadas, una vez cumplido el objeto de la inversión (artículo 28). En situaciones económicas extraordinarias, el Ejecutivo puede rebajar ese límite a un rango de entre el 60 % y el 80 %.
• Repatriación del capital. Tras un plazo mínimo de dos años desde el registro de la inversión, previo pago de tributos y pasivos (artículos 19 y 26).
• Registro. La inversión se inscribe en el Registro de Inversiones Extranjeras, que administra el ministerio con competencia en la materia (artículos 8 y 10). La ley fija un monto mínimo de 800.000 euros para ese registro, que el órgano rector puede reducir (artículo 19).

Tres precisiones prácticas. La primera: la propia ley excluye la compra de inmuebles de la obligación de firmar un contrato de inversión con el Estado (artículo 38); el inversor compra con un contrato privado ordinario. La segunda: el registro no es obligatorio para comprar; es la llave para las garantías de remisión y repatriación, y conviene tramitarlo cuando la inversión supera el umbral. Y la tercera: el Convenio Cambiario N.º 1 de 2018 eliminó las restricciones cambiarias que durante años dificultaron la salida de dividendos: hoy la remesa se documenta con el registro de la inversión, la acreditación del pago de impuestos y la opinión favorable del ministerio competente. Nosotros preparamos ese expediente desde el primer día, para que la salida esté preparada antes de que llegue el momento.

Protección de la inversión

España y Venezuela tienen en vigor un Acuerdo para la Promoción y Protección Recíproca de Inversiones desde el 10 de septiembre de 1997. Ninguna de las partes lo ha denunciado. Su artículo XI permite al inversor acudir, tras seis meses de negociación, a los tribunales venezolanos o al arbitraje internacional. Venezuela denunció el Convenio del CIADI en 2012, por lo que la vía práctica hoy es el Mecanismo Complementario del CIADI o un tribunal ad hoc conforme a las reglas de la CNUDMI.

Para un fondo europeo, estructurar la entrada a través de una sociedad española o de otra jurisdicción con tratado de inversiones y convenio de doble imposición vigentes es una decisión que se toma antes de comprar. Nuestros equipos de Caracas y Madrid la diseñan en conjunto.

Un ejemplo ilustrativo

Imaginemos un fondo europeo que identifica un edificio de oficinas en Caracas con un precio de entrada atractivo. La revisión de titularidad arroja tres hallazgos:

• Un eslabón de la cadena de propiedad sin inscribir.
• Un gravamen antiguo nunca cancelado.
• Un arrendatario con contrato largo y renta por debajo de mercado.

Ninguno impide comprar. Los tres cambian el precio, la estructura y el calendario. Resueltos antes de la firma, el fondo compra con un título limpio y un plan de salida claro.

Este ejemplo es ilustrativo y no corresponde a ninguna operación real.

Antes de presentar cualquier activo a un comité de inversión, revisamos seis puntos: la cadena de titularidad, las cargas y medidas judiciales, el origen del bien y de sus propietarios anteriores a la luz de la Ley Orgánica de Extinción de Dominio de 2023 (Gaceta Oficial N.º 6.745 Extraordinario), que protege al tercero adquirente de buena fe que actúa con diligencia, la ocupación y los arrendamientos, la situación fiscal y el cribado de sanciones de todas las contrapartes.

أسئلة متكررة

¿Puede una empresa extranjera comprar un inmueble en Venezuela sin constituir una sociedad local?

Sí. Necesita un RIF y acreditar su existencia y representación con documentos apostillados y traducidos. Para inversiones con actividad continuada, una filial suele ser más eficiente.

¿Cuánto tarda el proceso?

Una filial queda constituida en pocas semanas desde que se recibe la documentación. La compraventa depende de la revisión de titularidad; con los recaudos listos, la protocolización es un trámite breve.

¿Puedo sacar los dividendos del país?

Sí. La ley reconoce el derecho a remitir cada año hasta el 100 % de las utilidades comprobadas y a repatriar el capital tras dos años desde el registro de la inversión. Para acogerse a esas garantías, la inversión debe estar inscrita en el Registro de Inversiones Extranjeras.

الخاتمة

Venezuela ofrece hoy una combinación poco frecuente: activos a precios que reflejan el riesgo del pasado y un marco regulatorio que se abre a la inversión. La ley permite comprar, estructurar y repatriar. Los trámites son conocidos y manejables.

La diferencia entre una buena inversión y un problema está en el título, en el cribado de las contrapartes y en la estructura de entrada. Esa es la parte en la que una firma boutique con equipo en Caracas y Madrid aporta más valor: atención directa de los socios y un filtro jurídico que acompaña al inversor desde la primera conversación hasta la salida.

Puede conocer nuestros servicios de derecho corporativo e inversión extranjera y ampliar el contexto con nuestra guía sobre cómo constituir una empresa en Venezuela en 2026.

Puede solicitar una consulta confidencial para valorar un activo, una estructura de inversión o un proyecto de adquisición.

VENFORT Abogados · Caracas · Madrid · Presencia en 15 jurisdicciones

Derecho corporativo · Inversión extranjera · Compliance sancionatorio · Derecho penal económico

عن الكاتبة

Dra. Bianca Marán, socia y directora del área corporativa de فينفورت للمحامون, asesora a inversores y empresas en derecho societario, fusiones y adquisiciones, cumplimiento y negociación. Se formó en la Universidad de Alcalá, el Instituto de Estudios Superiores de Administración y la Universidad Católica Andrés Bello.

Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las cifras corresponden a la normativa vigente en la fecha de publicación y pueden cambiar. El ejemplo del texto es ilustrativo. Cada operación requiere un análisis individualizado y confidencial, incluida la evaluación de cumplimiento sancionatorio aplicable.

بيانكا ماران

هي محامية شريكة في قسم قانون الشركات في مكتب "ڤينفورت للمحاماة" (VENFORT Abogados)، وتتمتع بأكثر من عقد من الممارسة المستمرة في السوق الفنزويلية. وهي خريجة كلية القانون من جامعة سانتا ماريا في كاراجاس، وحاصلة على تخصص دقيق في القانون التجاري من نفس الجامعة، وفي قانون الأعمال من جامعة ألكالا (مدريد)، إضافة إلى تدريب في الإدارة القانونية للشركات من معهد الدراسات العليا للادارة (IESA). يجمع عملها بين المعرفة المباشرة بالسجلات والتوثيق والجهات الإدارية الفنزويلية وبين المتطلبات التقنية الخاصة بمكتب محاماة دولي متميز: فهي تقدم المشورة للشركات الكبرى والمجموعات متعددة الجنسيات التي تدخل البلاد، وكذلك للشركات الصغيرة والمتوسطة ورواد الأعمال العائلية الذين يؤسسون شركتهم الأولى في فنزويلا، بنفس معيار الدقة في كل حالة بغض النظر عن حجم المشروع. وقد تولت تقديم الاستشارات لشركات أجنبية وقعت اتفاقيات في قطاعي النفط والمال ذات قيمة عالية.