acheter des biens immobiliers au Venezuela 2026

Une entreprise étrangère peut-elle acheter un bien immobilier au Venezuela ? Guide pratique pour les fonds et les investisseurs en 2026

Par la Dre Bianca Marán · Associée et directrice du département corporatif de VENFORT Avocats

Oui. Une entreprise étrangère peut acheter des biens immobiliers au Venezuela, devenir associée d'une société vénézuélienne, ouvrir une filiale ou une succursale, et transférer les dividendes de son investissement à l'étranger.

Le cadre juridique existe depuis des années. Ce qui a changé en 2026 est l’environnement : une flexibilisation progressive du régime des sanctions et des signaux concrets d’ouverture à l’investissement étranger, comme les nouvelles lois sur les hydrocarbures et les mines. Pour un fonds ou un family office, la question n’est plus si l’investissement est possible, mais comment le faire avec ordre.

Cette guide répond aux questions que nous recevons le plus souvent. Les procédures sont courantes pour notre équipe de Caracas. Nous les expliquons ici de manière simple.

Pourquoi 2026 est différent

Pendant des années, le principal obstacle à l’investissement en Venezuela n’était pas la loi vénézuélienne. C’était le régime des sanctions internationales et l’incertitude quant à leur portée.

Ce tableau a changé. En 2026, le Bureau de contrôle des avoirs étrangers des États-Unis (OFAC) a délivré une série de licences générales qui élargissent les possibilités d'action : parmi elles, celle qui autorise Licence générale 57, Le décret du 14 avril 2026 autorisant les services financiers avec la Banque centrale du Venezuela et avec les principaux banques publiques, ainsi que Licence générale 49B, Le décret du 28 septembre 2026, qui permet de négocier et de signer des contrats conditionnés d’investissement nouveau en énergie, dont la réalisation nécessite une autorisation ultérieure. Aucun des deux ne constitue une licence immobilière, et il n’est pas nécessaire qu’elle le soit : le secteur immobilier privé n’a jamais été soumis à une interdiction générale. Page officielle du programme reçoit la liste mise à jour.

Il convient d’être précis. Les sanctions américaines contre le Venezuela sont sélectives, et non générales. Selon les propres FAQ de OFAC, les transactions avec le pays ne sont pas interdites si les personnes concernées ne sont pas bloquées (FAQ 519 y FAQ 680). L’Union européenne et le Royaume-Uni maintiennent également des régimes destinés à des personnes spécifiques, sans interdiction sur l’investissement immobilier (Conseil de l’UE, 15 décembre 2025; guide du Royaume-Uni).

En résumé : une transaction entre des parties privées non sanctionnées est licite. Ce qui exige est un contrôle rigoureux des contreparties et de l’origine du bien immobilier et, si l’investisseur est américain, la confirmation que les paiements de taxes et d’impôts auprès des organismes publics vénézuéliens sont couverts par une licence générale. Ces deux éléments font partie de notre travail dans chaque opération.

Trois façons d'y entrer

La loi vénézuélienne permet à l’entreprise étrangère de choisir la structure qui convient le mieux à son investissement :

Achats directs en tant que société étrangère. C’est possible. La société doit disposer d’un numéro d’enregistrement fiscal (RIF) et prouver son existence et la représentation de la personne signataire par des documents apostillés et traduits par un interprète public. C’est la voie la plus simple pour une acquisition ponctuelle.

Créer une filiale vénézuélandaise. La forme habituelle est la Société Anonyme (C.A.), qui peut avoir un capital de 100 % étranger. Elle est enregistrée au Registre du Commerce, obtient sa RIF et est prête à opérer en quelques semaines. C’est la structure que nous recommandons lorsque l’investissement prévoit une activité continue : louer un bâtiment d’affaires, repositionner un hôtel de catégorie ou accumuler plusieurs actifs. Dans le cas de l’hôtel, la filiale est également celle qui obtient le registre touristique national et la licence d’activité du conseil municipal ; ces procédures sont traitées régulièrement par notre équipe de Caracas.

Ouverture d'une succursale. Le Code du commerce (article 354) exige que la société étrangère enregistre son document constitutif et son accord d’ouverture au Registre du commerce, les publie et désigne un représentant en Venezuela. La succursale n’a pas de personnalité juridique propre, de sorte que la maison mère répond directement. C’est pourquoi il y a moins d’utilisation de la succursale que de celle de la filiale.

Hors des secteurs réglementés (banque, assurance, télécommunications, pétrole ou minéraux, entre autres), être associé à une société vénézuélienne n’exige pas de préautorisation. L’investissement est documenté auprès du registre du commerce et, si l’investisseur souhaite bénéficier des garanties de retour des investissements prévues par la loi, il s’inscrit également au registre des investissements étrangers, comme expliqué ci-après.

Deux limites que vous devez connaître. Dans les zones de sécurité frontalière et dans les autres zones déclarées sécurisées, l’acquisition de biens par des étrangers nécessite une autorisation préalable du ministère de la Défense (Décret N.º 1.100 de 1986). Et les terres à vocation agricole ont leur propre registre auprès de l’Institut national des Terres et des règles d’utilisation productive. Pour un bien immobilier urbain à Caracas, il est normal que l’un ou l’autre des deux limites ne s’applique pas. Cependant, nous vérifions dans chaque cas que le bien ne se trouve pas dans une zone de sécurité, par exemple à proximité d’une installation militaire.

Notre équipe de Caracas gère ces démarches à distance. L’investisseur n’a pas besoin de voyager pour commencer.

Comment acheter un bien immobilier et auprès de qui

Le processus comprend quatre étapes. Aucun d’entre eux n’est compliqué si l’on y met le temps nécessaire.

1. Vérification de la propriété. Avant de signer quoi que ce soit, la chaîne de propriété est étudiée au Registre public compétent pour le bien immobilier, la certification des charges, la fiche cadastrale et la situation de l'occupation. C'est le point qui décide de l'opération.

2. Option ou promesse d'achat-vente. Il est signé devant un notaire et fixe le prix, le délai et les conditions. Il permet de compléter la révision avant de payer.

3. Collectes de fonds. Le document de vente doit être rédigé et certifié par un avocat inscrit au Venezuela et identifier le bien immobilier avec son code cadastral (articles 23 et 48 de la loi sur les registres et le notariat). Le vendeur doit présenter la solvabilité municipale de l’impôt foncier, la carte cadastrale, son RIF et le relevé d’impôt sur le revenu anticipé exigé par le SENIAT lors de la vente d’immeubles (0,5 % du prix, article 86 de la loi sur l’impôt sur le revenu), sauf si le vendeur est une personne physique et le bien immobilier est sa résidence principale enregistrée (article 17). Le preneur d’un prêt immobilier signe une déclaration jurée de provenance des fonds, conformément au modèle du SAREN lui-même. Nous préparons et vérifions chaque document.

4. Protocolisation. La vente-achat est enregistrée auprès du registre public, qui vérifie le paiement des taxes, inscrit le document et fait connaître la nouvelle propriété. À partir de ce moment, le vendeur devient propriétaire envers les tiers.

Le paiement peut être effectué en devises. Depuis le Traité d’échange n° 1 de 2018 (Journal officiel n° 6.405 extraordinaire), la libre convertibilité de la monnaie est régie dans tout le territoire national. La monnaie étrangère circule aux côtés du bolivar et la Banque centrale publie quotidiennement le taux de change de référence.

Existe-t-il un barème officiel des prix ?

Il n’existe pas de barème national officiel des prix immobiliers. Le prix est fixé par les parties.

Ce qui existe bien sûr, c’est une base de calcul des tarifs de l’enregistrement. Loi sur les registres et le notariat (Journal officiel n° 6.668 extraordinaire, du 16 décembre 2021) fixe à son article 83 un droit de traitement escalonné pour les ventes : 0,50 %, 1 % ou 2 % du montant de l’opération, selon les tranches. La loi exprime ces tranches dans une unité de référence que le registre lui-même convertit en bolivars au moment de la liquidatation. En pratique, le registre calcule le taux et émet le relevé ; notre équipe le vérifie avant le paiement.

Les municipalités, quant à elles, possèdent des registres fonciers servant à l’imposition des taxes foncières urbaines. Ils ne sont pas un prix de vente officiel.

Impôts que l’investisseur doit connaître

Un résumé clair, avec les chiffres en vigueur à la date de publication :

  • Impôt sur le revenu de la filiale. Tarieaux progressifs de 15 %, 22 % et 34 % sur l’enrichissement net, selon les tranches. Avec la valeur actuelle de l’unité fiscale (43 bolivars depuis juin 2025), les deux premiers tranches sont très faibles et, en pratique, presque tout l’enrichissement fiscal est taxé à 34 %. Les bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien immobilier sont taxés selon cette tarification.
  • Impôt sur les dividendes. 34 %, retenu à la source sur la partie du dividende excédant le revenu déjà imposé à la société. Si il n’y a pas d’excédent, il n’y a pas d’impôt supplémentaire. Si l’actionnaire réside dans un pays ayant conclu un accord d’évitement de double imposition avec le Venezuela, comme l’Espagne, cette retenue peut être réduite ou supprimée.
  • Impôt sur les grandes transactions financières. 3 % sur les paiements en devises à des assujettis à des obligations spéciales ou hors du système bancaire national. Les opérations en bolivars sont à 0 % depuis le décret N.º 4.972 de 2024. C’est un coût prévu dans la conception du paiement.
  • Impôts fonciers urbains. Municipal et annuelle. La quantité dépend de chaque règlement ; elle est vérifiée avant l’achat.
  • Impôt sur les grands patrimoines. Seuls les personnes physiques ayant un patrimoine net égal ou supérieur à 150 millions d'unités fiscales sont concernées. Le taux actuel est de 0,25 %. Cela touche peu de structures, mais il doit être revu.
  • Impôt sur la valeur ajoutée. Elle ne prévoit pas la vente d'immeubles. La réforme de 2020 (articles 27 et 62) prévoit un taux supplémentaire de 5 % à 25 % pour les ventes d'immeubles payées en devises, mais cela ne s'appliquerait que si l'exécutif adoptait le décret fixant ce taux, et ce décret n'a pas été publié. Actuellement, aucune taxe n'est perçue ni prévue.
  • Il n'existe pas d'impôt sur les transmissions patrimoniales Comme l'espagnol. Les frais d'achat sont les frais d'enregistrement et de notaire décrits ci-dessus, le timbre fiscal de l'État, qui varie selon la région, et de petits frais pour les certificats et les copies.
  • Si l’on opte pour une succursale, Ses bénéfices sont imposés comme ceux d'une filiale et les transferts vers le siège social sont soumis à une taxe équivalente à celle des dividendes, qui peut être différée si ceux-ci sont réinvestis dans le pays.
  • Si la filiale loue ou exploite le bien immobilier, Le bail d’immeubles non destinés à l’habitation entraîne une TVA (16 %), le conseil municipal impose des taxes sur les revenus avec l’impôt sur les activités économiques et, si des travailleurs sont présents, une contribution spéciale est payée pour la protection des pensions (9 % des paiements au personnel, y compris les primes).

En octobre 2026, l’Administration a annoncé une réforme fiscale visant à harmoniser la charge fiscale, dont le texte n’a pas encore été publié. Dans l’intervalle, le SENIAT a adopté des mesures de simplification, telles que le nettoyage du registre des contribuables spéciaux et l’interconnexion numérique avec la banque centrale, le SAREN et la Banque centrale. Nous mettrons à jour cette guide dès que la réforme sera publiée.

Comment les dividendes sont rééchelonnés

Le Loi constitutionnelle sur l’investissement étranger productif (Gaceta Oficial N° 41.310, du 29 décembre 2017) fixe les règles de base :

  • Traitement national. L’investissement étranger est traité, dans tous les cas, de la même manière que l’investissement des ressortissants résidents (article 33).
  • Rémunération des dividendes. Annuellement, à partir de la clôture de la première année, en devises librement convertibles et jusqu'à 100 % des bénéfices constatés, une fois atteint l'objectif de l'investissement (article 28). Dans des situations économiques exceptionnelles, l'Exécutif peut abaisser ce plafond à un niveau compris entre 60 % et 80 %.
  • Repatriation du capital. Après un délai minimum de deux ans à compter de la déclaration de l'investissement, sous réserve du paiement des taxes et des charges (articles 19 et 26).
  • Registre. L'investissement est inscrit au Registre des investissements étrangers, administré par le ministère compétent en la matière (articles 8 et 10). La loi fixe un montant minimum de 800 000 euros pour ce registre, que l'organe directeur peut réduire (article 19).

Trois précisions pratiques. La première : la loi elle-même exclut l’achat d’immeubles de la nécessité de signer un contrat d’investissement avec l’État (article 38) ; l’investisseur achète par un contrat privé ordinaire. La deuxième : l’enregistrement n’est pas obligatoire pour acheter ; c’est la clé des garanties de rapatriement et de restitution, et il convient de le faire lorsque l’investissement dépasse le seuil. Et la troisième : le Traité Cambiari N° 1 de 2018 a supprimé les restrictions monétaires qui, pendant des années, avaient compliqué la sortie de dividendes : aujourd’hui, la remise est documentée par le registre de l’investissement, l’attestation du paiement des impôts et l’avis favorable du ministère compétent. Nous avons préparé ce dossier dès le premier jour, pour que la sortie soit prête avant l’arrivée du moment.

Protection de l'investissement

L'Espagne et le Venezuela ont un accord en vigueur Accord pour la promotion et la protection réciproques des investissements Depuis le 10 septembre 1997. Aucune des parties n’a porté plainte. Son article XI permet à l’investisseur de saisir les tribunaux vénézuéliens ou l’arbitrage international après six mois de négociations. Le Venezuela a dénoncé le Convention de l’CIADI en 2012, de sorte que la voie pratique actuelle est le Mécanisme complémentaire de l’CIADI ou un tribunal ad hoc conformément aux règles de la CNUDCI.

Pour un fonds européen, structurer l’entrée via une société espagnole ou d’une autre juridiction avec un traité d’investissement et un accord de double imposition en vigueur est une décision prise avant l’achat. Nos équipes de Caracas et de Madrid la conçoivent ensemble.

Un exemple illustratif

Imaginez un fonds européen qui identifie un immeuble d'entreprise à Caracas avec un prix d'entrée attractif. L'examen de la propriété révèle trois constatations :

  • Un maillon de la chaîne de propriété non inscrite.
  • Un impôt ancien qui n'a jamais été annulé.
  • Un locataire avec un contrat de longue durée et un loyer inférieur au marché.

Personne ne bloque la vente. Les trois parties changent le prix, la structure et le calendrier. Résolues avant la signature, les fonds achètent avec un titre propre et un plan de sortie clair.

Cet exemple est illustratif et ne correspond à aucune opération réelle.

Avant de présenter tout actif à un comité d’investissement, nous examinons six points : la chaîne de propriété, les charges et les mesures judiciaires, l’origine du bien et ses propriétaires antérieurs, à la lumière de la législation applicable. Loi organique sur l’extinction du domaine de propriété de 2023 (Gaceta Oficial N.º 6.745 Extraordinario), qui protège le tiers acquéreur de bonne foi agissant avec diligence, l’occupation et les locations, la situation fiscale et le contrôle des sanctions de toutes les parties.

Questions fréquentes

Est-ce qu'une entreprise étrangère peut acheter un bien immobilier au Venezuela sans créer une société locale ?

Oui. Il a besoin d’un RIF et doit prouver son existence et sa représentation par des documents apostillés et traduits. Pour les investissements à caractère continu, une filiale est généralement plus efficace.

Combien de temps prend le processus ?

Une filiale est constituée en quelques semaines à compter de la réception des documents. La vente dépend de la vérification de la propriété ; une fois les formalités en place, la protocolisation est un processus rapide.

Puis-je retirer les dividendes du pays ?

Oui. La loi reconnaît le droit de transférer chaque année jusqu'à 100 % des bénéfices constatés et de retirer le capital après deux ans à compter de la déclaration de l'investissement. Pour bénéficier de ces garanties, l'investissement doit être inscrit au Registre des Investissements Etrangers.

Conclusion

Le Venezuela offre aujourd'hui une combinaison peu commune : des actifs à des prix reflétant le risque du passé et un cadre réglementaire ouvert à l'investissement. La loi permet d'acheter, de structurer et de rapatrier. Les procédures sont connues et faciles à gérer.

La différence entre un bon investissement et un problème réside dans le titre, dans le screening des contreparties et dans la structure d’entrée. C’est là que la signature d’un cabinet de renom avec un équipe à Caracas et à Madrid apporte plus de valeur : une attention directe des associés et un filtre juridique qui accompagne l’investisseur depuis le premier entretien jusqu’à la sortie.

Vous pouvez découvrir nos services Droit des sociétés et investissement étranger et étendre le contexte grâce à notre guide sur Comment créer une entreprise au Venezuela en 2026.

Vous pouvez demander une Consultation confidentielle pour évaluer un actif, une structure d’investissement ou un projet d’acquisition.

VENFORT Abogados · Caracas · Madrid · Présence dans 15 juridictions

Droit corporatif · Investissement étranger · Conformité réglementaire et sanctions · Droit pénal économique

À propos de l'autrice

Docteur Bianca Marán, associée et directrice du département corporate de VENFORT Avocats, Elle conseille les investisseurs et les entreprises en matière de droit des sociétés, de fusions et d'acquisitions, de conformité et de négociation. Elle a suivi des études à l'Université d'Alcalá, à l'Institut des études supérieures de gestion et à l'Université catholique Andrés Bello.

Ce contenu a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres correspondent à la réglementation en vigueur à la date de publication et peuvent changer. L’exemple de texte est illustratif. Chaque opération nécessite une analyse individuelle et confidentielle, y compris l’évaluation du respect des sanctions applicables.

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