شراء العقارات في فنزويلا 2026

هل يمكن لشركة أجنبية شراء عقار في فنزويلا؟ دليل عملي للمستثمرين في عام 2026

من قبل الدكتورة بيانكا ماران · عضو مجلس الإدارة ومديرة قسم الشركات فينفورت للمحامون

نعم. يمكن لشركة أجنبية شراء العقارات في فنزويلا، أن تصبح عضوًا في شركة فنزويلية، أن تفتح فرعًا أو مكتبًا، وأن تسدد أرباح استثمارها إلى الخارج.

إن الإطار القانوني موجود منذ سنوات. ما تغير في عام 2026 هو البيئة: تحرير تدريجي لنظام العقوبات وإشارات ملموسة نحو الاستثمار الأجنبي، مثل القوانين الجديدة المتعلقة بالنفط والماس. بالنسبة إلى صندوق أو عائلة من الأفراد، فإن السؤال لا يكمن في ما إذا كان بالإمكان الاستثمار، بل في كيفية القيام بذلك بشكل منظم.

يجب أن تعرف أن هذه الدليل يستجيب للأسئلة التي نتلقاها بشكل متكرر. هذه الإجراءات شائعة لدى فريقنا في كاراكاس. سنوضحها لك بوضوح هنا.

لماذا عام 2026 مختلف

لسنوات، لم يكن العائق الرئيسي أمام الاستثمار في فنزويلا هو القانون الفنزويلي. بل كان النظام الدولي من العقوبات وعدم اليقين بشأن نطاقه.

لقد تغير الوضع. في عام 2026، أصدر مكتب مراقبة الأصول الأجنبية في الولايات المتحدة (OFAC) سلسلة من التراخيص العامة التي تزيد من نطاق الإجراءات: من بينها: الرخصة العامة 57, القرار رقم 14 من 14 أبريل 2026، الذي يمنح تصاريح لتقديم خدمات مالية من البنك المركزي الفنزويلي والبنوك الحكومية الرئيسية، و الرخصة العامة 49B, قانون 28 سبتمبر 2026، الذي يسمح بالتفاوض على توقيع عقود الاستثمار الجديدة في الطاقة، والتي تتطلب موافقة لاحقة لتنفيذها. لا يشكل أي من هذين القانونين ترخيص عقاريًا، ولا يجب أن يكون كذلك: لم يكن قط قطاع العقارات الخاص خاضعًا لحظر عام. صفحة البرنامج الرسمية يجمع القائمة المحدثة.

من المهم أن نكون دقيقين. العقوبات الأمريكية المفروضة على فنزويلا انتقائية وليست عامة. وفقًا للاستفسارات المتكررة الخاصة بـ OFAC، فإن العمليات مع هذا البلد غير محظورة إذا لم تتدخل فيها أي من الأفراد الممنوعين (الأسئلة الشائعة 519 y الأسئلة الشائعة 680). وتتبع الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة أيضًا أنظمة موجهة إلى أشخاص محددين، دون حظر على الاستثمار العقاري (مجلس الاتحاد الأوروبي، 15 ديسمبر 2025; دليل المملكة المتحدة).

باختصار: فإنّ عملية بيع وشراء بين أطراف خاصة غير معاقبة هي قانونية. ما يتطلبه الأمر هو فحص دقيق للجهات المعنية وأصل العقار، وإذا كان المستثمر أميركياً، تأكيد أن مدفوعات الرسوم والضرائب إلى الجهات الحكومية الفنزويلية تتم بموجب ترخيص عام. هاتان الوظيفتان هما جزء من عملنا في كل عملية.

ثلاث طرق للوصول

تسمح القانون الفنزويلي للشركة الأجنبية باختيار الهيكل الذي يتماشى بشكل أفضل مع استثمارها:

شراء العقار مباشرة كشركة أجنبية. من الممكن. تحتاج المؤسسة إلى رقم تسجيل معلومات ضريبية (RIF)، ويجب أن تثبت وجودها وممثلها بتصديق مستندات ومترجم رسمي. هذه هي الطريقة الأبسط للاقتناء الفوري.

إنشاء شركة تابعة في فنزويلا. الطريقة المعتادة هي شركة مساهمة (C.A.)، والتي يمكن أن يكون رأس مالها 100% أجنبيًا. يتم تسجيلها في سجل الشركات، وتتلقى رخصة إقامة تجارية (RIF)، وتصبح جاهزة للعمل في غضون بضعة أسابيع. هذه هي الطريقة التي نوصي بها عندما يكون الاستثمار جاهزًا للعمل المستمر: استئجار مبنى للمكاتب، أو إعادة تشكيل فندق من فئة أخرى، أو جمع عدة أصول. في حالة الفندق، فإن الفروع هي أيضًا التي تحصل على رخصة السياحة الوطنية والتراخيص من البلدية؛ هذه هي الإجراءات التي يقوم بها فريقنا في كاراكاس بشكل روتيني.

فتح فرع جديد. يلزم قانون التجارة (المادة 354) أن تسجل الشركة الأجنبية وثيقة التأسيس واتفاق فتحها في السجل التجاري، وأن تنشرها وتعين ممثلاً في فنزويلا. لا تتمتع الفروع بالشخصية القانونية الخاصة، لذا فإن الشركة الأم هي المسؤولة مباشرةً عنها. لهذا السبب تُستخدم الفروع بشكل أقل من الشركات التابعة.

فيما عدا القطاعات الخاضعة للرقابة (البنوك، التأمين، الاتصالات، النفط أو التعدين، وغيرها)، لا يتطلب أن يكون الشريك في شركة فنزويلية الحصول على إذن مسبق. يتم توثيق الاستثمار لدى سجل الممتلكات، وإذا أراد المستثمر الوصول إلى ضمانات الإعادة إلى الوطن بموجب القانون، يتم أيضاً تسجيله في سجل الاستثمارات الأجنبية، كما سيتم توضيحه أدناه.

هناك حدودان يجب معرفتهما. في المناطق الأمنية الحدودية وفي المناطق الأخرى التي تم إعلانها آمنة، يتطلب الحصول على عقارات من قبل الأجانب الحصول على إذن مسبق من وزارة الدفاع (المرسوم رقم 1.100 لعام 1986). وتتمتع الأراضي المخصصة للزراعة بمسجل خاص لدى المعهد الوطني للأراضي وقواعد الاستخدام الإنتاجي. بالنسبة للعقار السكني في كاراكاس، فمن الطبيعي ألا ينطبق أي من هذين الحدين. ومع ذلك، نلاحظ في كل حالة أن العقار لا يقع في منطقة أمنية، على سبيل المثال بجانب منشأة عسكرية.

يقوم فريقنا في كاراكاس بإدارة هذه الإجراءات عن بُعد. ولا يحتاج المستثمر للسفر لبدء العملية.

كيف يتم شراء العقار ومن مع من؟

هذه العملية تتضمن أربع خطوات. لا أحدها معقد إذا تم إعداده في الوقت المناسب.

1. مراجعة الملكية. قبل التوقيع على أي شيء، يتم دراسة سلسلة الملكية في السجل العام الذي يختص بالممتلكات، وتأكيد الأضرار، ورخصة التملك، وحالة الاستخدام. هذا هو الخطوة التي تحدد عملية الشراء.

2. خيار أو وعود ببيع أو شراء. يتم التوقيع أمام مستشار العقارات ويحدد السعر والمدة والشروط. يتيح إكمال عملية المراجعة قبل الدفع.

3. إيرادات. يجب أن يكون مستند البيع مكتوباً ومصدقاً من محامٍ مسجل في فنزويلا، وأن يحدد العقار ببطاقة تسجيله (المادتان 23 و48 من قانون السجلات والسندات). ويقدم البائع شهادة التزام المدينة بشأن ضريبة العقارات، وصك تسجيل العقار، ورقم هوية الأشخاص، ومستند الإقرار بالمدفوعات المسبقة على ضريبة الدخل التي يطلبها الصندوق الوطني للإيرادات الضريبية في بيع العقارات (0.5% من السعر، المادة 86 من قانون ضريبة الدخل)، إلا إذا كان المشتري شخصاً طبيعياً والممتلك هو منزله الرئيسي المسجل (المادة 17). ويوقع المشتري على إقرار رسمي بشأن مصدر الأموال، وفقاً لنموذج صادر عن الصندوق الوطني للإيرادات الضريبية. نحن نقوم بإعداد وتصديق كل الوثائق.

4. التوثيق. تُجرى عملية الشراء والبيع أمام السجل العام، الذي يُمكّن من التحقق من دفع الضرائب، ويُسجّل الوثيقة ويُعلن عن الملكية الجديدة. ومنذ ذلك الوقت، يصبح المشتري مالكًا تجاه الأطراف الثالثة.

يمكن الاتفاق على الدفع بالعملات. منذ اتفاق التبادل رقم 1 لعام 2018 (الجريدة الرسمية رقم 6405 الإستثنائي)، تسري قابلية تحويل العملة بحرية في جميع أنحاء البلاد. العملة الأجنبية تتداول جنباً إلى جنب مع البوليفار، ويصدر البنك المركزي يومياً سعر الصرف المرجعي.

هل توجد جدول أسعار رسمي؟

لا يوجد جدول رسمي لأسعار العقارات في البلاد. تحدد الأطراف السعر.

ما هو موجود فعلاً هو قاعدة بيانات لتحديد أسعار التسجيل. قانون السجلات والسجل المدني (الجريدة الرسمية رقم 6.668 الاستثنائي، الصادر في 16 ديسمبر 2021) تحدد المادة 83 حقًا في المعالجة المتدرجة للبيع: 0.50٪، 1٪ أو 2٪ من قيمة العملية، حسب المراحل. تعبر القانون عن هذه المراحل في وحدة مرجعية يغيرها السجل إلى بوليفار في وقت السداد. في الواقع، يحدد السجل المعدل ويصدر الفاتورة؛ ويراجع فريقنا هذه الفاتورة قبل الدفع.

من جانبها، تحتفظ البلديات بمستودعات للقيم العقارية تُستخدم في ضريبة العقارات الحضرية. هذه ليست أسعار بيع رسمية.

الضرائب التي يجب أن يعرفها المستثمر

ملخص واضح، مع الأرقام السارية في تاريخ نشر هذا المقال:

  • ضريبة الدخل للشركة التابعة. سعر تفضيلي بنسبة 15٪ و22٪ و34٪ على الثروة الناتجة، حسب الفئات. مع القيمة الحالية للوحدة الضريبية (43 بوليفارًا منذ يونيو 2025)، تكون الفئات الأولى منخفضة للغاية، وفي الواقع، يتقاضى 34٪ من الثروة الضريبية بالفعل. العائد المتحقق من بيع عقار يخضع لهذه النسبة.
  • ضريبة على أرباح الأسهم. 34٪، يتم الاحتفاظ بها في المصدر، على الجزء من الدخل الذي يتجاوز الدخل المطبق بالفعل على الشركة. إذا لم يكن هناك فائض، فلا توجد ضرائب إضافية. إذا كان الملاك مقيماً في دولة تتمتع باتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي مع فنزويلا، مثل إسبانيا، فيمكن خفض هذه الضريبة أو إلغاؤها.
  • ضريبة على المعاملات المالية الكبرى. 3٪ على المدفوعات بالعملات الأجنبية للمستفيدين من الضريبة الخاصة أو خارج النظام المصرفي الوطني. العمليات بالبولييفا لا تفرض رسوم على الإطلاق منذ المرسوم رقم 4972 لعام 2024. هذه هي التكلفة المتوقعة في تصميم الدفع.
  • ضريبة على العقارات السكنية. شهرية وسنوية. يعتمد المبلغ المقطوع على كل لائحة تنظيمية؛ ويتم التحقق منه قبل الشراء.
  • ضريبة على الأصول الكبيرة. فقط بالنسبة للأشخاص الخاضعين للضريبة الذين لديهم أصول نقدية تساوي أو تتجاوز 150 مليون وحدة ضريبية. المعدل الحالي هو 0.25%. وتؤثر هذه الضريبة على عدد قليل من الكيانات، لكن ينبغي مراجعتها.
  • ضريبة القيمة المضافة. لا يفرض هذا القانون رسوماً على بيع العقارات. ينص التعديل الذي تم في عام 2020 (المواد 27 و62) على حد أدنى إضافي يتراوح بين 5% و25% على مبيعات العقارات المدفوعة بالعملات الأجنبية، لكن هذا الإجراء لن يتم تطبيقه إلا إذا أصدرت الحكومة المرسوم الذي يحدد النسبة، وهو الأمر الذي لم يتم تحديده حتى الآن. في الوقت الحالي لا يتم فرض هذه الرسوم ولا يتم تقديرها.
  • لا توجد ضريبة على التحويلات الممتلكية مثل الإسباني. تكاليف الشراء هي الرسوم الإدارية المذكورة أعلاه، والرسوم الضريبية الإقليمية، التي تختلف حسب المنطقة، بالإضافة إلى رسوم صغيرة مقابل التصديقات والنسخ.
  • إذا تم اختيار فرع، تخضع فوائدها للضريبة مثل فوائد الفروع، وتتلقى الشركة رسوماً من الشركة الأم مساوية لرسوم الأرباح، والتي يمكن تأجيلها إذا تم استثمارها في البلاد.
  • إذا كانت الفروع تملك أو تستأجر العقار، تُفرض ضريبة القيمة المضافة على استئجار العقارات غير المخصصة للإسكان (16٪)، وتفرض البلدية رسومًا على الإيرادات من ضريبة الأنشطة الاقتصادية، وإذا كان هناك عمال، يتم دفع مساهمة خاصة لحماية المعاشات التقاعدية (9٪ من الأجور للموظفين، بما في ذلك المكافآت).

في أكتوبر 2026، أعلن السلطة التنفيذية عن إصلاح ضريبي لتبسيط العبء الضريبي، لم يتم نشر نصه حتى الآن. وفي غضون ذلك، اعتمدت اللجنة الوطنية للإشراف على الضرائب والرسوم إجراءات لتسهيل الإجراءات، مثل تنقية سجل الدخلاء الخاصين والربط الرقمي مع البنوك والبنك المركزي وشركة سارين. سنقوم بتحديث هذه الدليل عندما يتم نشر الإصلاح.

كيف يتم استرداد أرباح الأسهم

إن القانون الدستوري للاستثمار الأجنبي المنتج (الجريدة الرسمية رقم 41.310، المؤرخ 29 ديسمبر 2017) تحدد القواعد الأساسية:

  • التسويق الوطني. تُعامل الاستثمار الأجنبي على قدم المساواة مع الاستثمار المحلي (المادة 33).
  • تسليم أرباح الأسهم. سنويًا، منذ إقفال السنة المالية الأولى، من العملات المستقرة، وحتى 100% من الأرباح المكتشفة، بمجرد استيفاء هدف الاستثمار (المادة 28). في حالات استثنائية اقتصادية، يجوز للحكومة أن يخفض هذا الحد إلى نطاق يتراوح بين 60% و80%.
  • إعادة ملكية رأس المال. بعد مدة لا تقل عن عامين من تسجيل الاستثمار، بعد دفع الضرائب والالتزامات (المادتان 19 و26).
  • الرخصة. تُسجل الاستثمار في سجل الاستثمارات الأجنبية، الذي يديره الوزارة المختصة في هذا المجال (المواد 8 و10). تحدد القانون حد أدنى لمبلغ 800,000 يورو لهذا السجل، والذي يجوز للهيئة الإشرافية تخفيضه (المادة 19).

ثلاثة دقة عملية. الأولى: القانون نفسه يستثني شراء العقارات من التزام توقيع عقد استثمار مع الدولة (المادة 38). يشتري المستثمر بعقد خاص عادي. الثانية: التسجيل ليس إلزامياً للشراء؛ إنه المفتاح لضمانات الإرسال والعودة، ويُنصح بإجرائه عندما يتجاوز الاستثمار العتبة. والثالثة: اتفاقية التبادل رقم 1 لعام 2018 ألغت القيود المتعلقة بالعملات التي كانت تعيق خروج أرباح للسنوات العديدة: اليوم يتم توثيق الإرسال من خلال تسجيل الاستثمار، وتأكيد دفع الضرائب، ورأي الوزارة المختصة. لقد قمنا بإعداد هذا الملف منذ اليوم الأول، لضمان أن تكون الخروج جاهزة قبل أن يحين الوقت المناسب.

حماية الاستثمار

توجد في إسبانيا وفنزويلا اتفاقية اتفاقية للترويج والحماية المتبادلة للاستثمارات منذ 10 سبتمبر 1997. لم يبلّغ أي من الطرفين عن ذلك. تنص المادة الحادية عشرة من الاتفاقية على أن يجوز للمستثمر اللجوء إلى المحاكم الفنزويلية أو إلى التحكيم الدولي بعد ستة أشهر من المفاوضات. وقد أعلنت فنزويلا عن إنهاء سريان اتفاقية التحكيم الدولي في عام 2012، لذا فإن الطريق العملية اليوم هي آلية التحكيم التكميلية التابعة للاتفاقية الدولية لتسوية المنازعات في مجال التجارة (CIAD)، أو محكمة مخصصة وفقًا لقواعد لجنة الأمم المتحدة للقانون التجاري الدولي (UNCITRAL).

بالنسبة لشركة أوروبية، يعد هيكلة الدخول من خلال شركة إسبانية أو شركة أخرى من دول أخرى تتمتع بمعاهدة للاستثمار واتفاقية بشأن تبادل الضريبة، قرارًا يتم اتخاذه قبل الشراء. وتصميمات فرقنا في كاراكاس ومدريد تتم على نحو مشترك.

مثال توضيحي

دعونا نتخيل وجود صندوق أوروبي يحدد مبنى مكتب في كاراكاس بأسعار دخول جذابة. تُظهر مراجعة الملكية ثلاثة نتائج:

  • سلسلة ملكية غير مسجلة.
  • ضريبة قديمة لم يتم إلغاؤها أبداً.
  • إيجار من مستأجر لديه عقد طويل الأمد وعائد إيجار أقل من السوق.

لا يوجد مانع من الشراء. يغير الثلاثة السعر وهيكل السوق والجدول الزمني. يتم التوصل إلى حل قبل التوقيع، ويشتري الصندوق بموجب عقد واضح وخطة للخروج.

هذا المثال هو مثال توضيحي ولا يمثل أي عملية فعلية.

قبل عرض أي أصل على لجنة الاستثمار، نقوم بمراجعة ست نقاط: سلسلة ملكية الموجودات، والتكاليف والتدابير القضائية، وأصل الموجودات وأصحابها السابقين، وذلك في ضوء: قانون القضاء على الاستعمار لعام 2023 (الجريدة الرسمية رقم 6.745 الاستثنائي)، التي تحمي المشتري الثالث بحسن نية الذي يتصرف بحكمة، من الاستيلاء على العقارات والإيجارات، والحالة الضريبية، وتحديد العقوبات على جميع الأطراف.

أسئلة متكررة

هل يمكن لشركة أجنبية شراء عقار في فنزويلا دون إنشاء شركة محلية؟

نعم. يحتاج إلى رخصة إقامة وتأكيد وجوده وتمثيله بوثائق مصدقة ومترجمة. بالنسبة للاستثمارات ذات النشاط المستمر، تكون الفروع أكثر كفاءة.

كم يستغرق العملية؟

تتم إنشاء شركة فرعية في غضون أسابيع قليلة من تلقي الوثائق. يعتمد بيع وشراء الشركة على مراجعة ملكية الشركة؛ بمجرد استكمال الإجراءات اللازمة، يصبح التسجيل في السجل العقاري إجراءً سريعًا.

هل يمكنني سحب أرباح البلد؟

نعم. تعترف القانون بالحق في إرسال ما يصل إلى 100% من الأرباح المكتشفة كل عام وإعادة ملكية رأس المال بعد عامين من تسجيل الاستثمار. للتمتع بهذه الضمانات، يجب أن تكون الاستثمار مسجلة في سجل الاستثمارات الأجنبية.

الخاتمة

تقدم فنزويلا اليوم مزيجًا نادرًا: أصول بأسعار تعكس المخاطر الماضية وإطار تنظيمي يفتح الباب أمام الاستثمار. يسمح القانون بشراء الأصول وتشكيلها وإعادة إعادتها إلى الوطن. الإجراءات معروفة ويمكن التعامل معها بسهولة.

الفرق بين الاستثمار الناجح و المشكلة يكمن في العنوان، في فحص الأطراف المعنية وفي هيكل الدخول. هذه هي النقطة التي تضيفها شركة بوتيك تتمتع بموظفين في كاراكاس ومدريد قيمة إضافية: تقديم خدمة مباشرة من قبل الشركاء وفلتر قانوني يرافق المستثمر من أول محادثة حتى مغادرته.

يمكنك التعرف على خدماتنا الشركات القانونية والاستثمار الأجنبي وإضافة إلى ذلك، قم بتوسيع نطاق السياق باستخدام دليلنا حول كيف يتم إنشاء شركة في فنزويلا في عام 2026.

يمكنك طلب واحد استشارة سرية تقييم الأصول أو هيكل الاستثمار أو مشروع الاستحواذ.

VENFORT Lawyers · كاراكاس · مدريد · وجود في 15 ولاية قضائية

القانون الشركات · الاستثمار الأجنبي · الامتثال التأديبي · القانون الجنائي الاقتصادي

عن الكاتبة

الدكتورة بينيا ماران، شريكة ومديرة قسم الشركات في فينفورت للمحامون, تدربت في جامعة الكالاهة، ومعهد الدراسات العليا للإدارة، وجامعة أندريس بيلو الكاثوليكية. وتعمل كخبيرة استشارية للمستثمرين والشركات في مجال القانون الشركات، والاندماجات والاستحواذات، والامتثال والتفاوض.

هذا المحتوى مخصص للغرض الإعلامي ولا يشكل استشارات قانونية أو ضريبية أو مالية. تتوافق الأرقام مع اللوائح السارية وقت نشر المقال وقد تتغير. المثال الوارد في النص هو لأغراض توضيحية. كل عملية تتطلب تحليلًا فرديًا ومحميًا، بما في ذلك تقييم الامتثال للأنظمة المعمول بها.

الوسوم: , , ,