купить недвижимость в Венесуэле 2026

Может ли иностранная компания приобрести недвижимость в Венесуэле? Практическое руководство для фондов и инвесторов в 2026 году

По словам доктора Бьянки Маран, члена правления и директора корпоративной области Адвокаты ВЕНФОРТА

Да. Венесуэла позволяет иностранным компаниям приобретать недвижимость, быть партнерами венесуэльских компаний, открывать филиалы или представительства и направлять дивиденды от своей инвестиции за границу.

Юридическая база существует уже много лет. Что изменилось в 2026 году — это окружение: постепенное ослабление режима санкций и конкретные сигналы открытости для иностранного инвестирования, такие как новые законы о углеводородах и горнодобывающей промышленности. Для фонда или семейного офиса вопрос уже не в том, можно ли инвестировать, а в том, как это сделать грамотно.

В этой инструкции приведены ответы на наиболее часто задаваемые вопросы. Эта процедура стандартная для нашего отделения в Каракасе. Мы объясним её вам с максимальной простотой.

Почему 2026 год будет другим

На протяжении многих лет основным препятствием для инвестиций в Венесуэлу не был венесуэльский закон. Это были международные санкции и неопределенность их масштабов.

Эта картина изменилась. В 2026 году Управление по контролю за иностранными активами США (OFAC) выдало ряд общих лицензий, расширяющих возможности действий: среди них — лицензия Общая лицензия 57, Закон от 14 апреля 2026 года, который разрешает финансовые услуги с Центральным банком Венесуэлы и с основными государственными банками, и Общая лицензия 49B, Закон от 28 сентября 2026 года, который позволяет заключать и подписывать условия договора о новом инвестировании в энергетику, реализация которого требует последующего разрешения. Ни один из этих документов не является лицензией на недвижимость, и это не обязательно: частный сектор недвижимости никогда не был подлежащим общему запрету. Официальный сайт программы собирает обновленный список.

Следует быть точным. Санкции США против Венесуэлы носят избирательный, а не общий характер. Согласно самим часто задаваемым вопросам OFAC, операции с этой страной не запрещены, если не участвуют блокированные лица (Вопрос-ответ 519 y FAQ 680). Европейский союз и Соединенное Королевство также осуществляют программы, направленные на конкретных лиц, без каких-либо ограничений на инвестиции в недвижимость (Совет ЕС, 15 декабря 2025 года; Руководство Великобритании).

Вкратце: покупка или продажа между частными сторонами, не подпадающими под санкции, является законной. Требуется лишь тщательный отбор контрагентов и подтверждение того, что недвижимость не является предметом незаконной деятельности. Если инвестор — гражданин США, необходимо также подтвердить, что платежи по налогам и сборов в государственные органы Венесуэлы осуществляются в рамках общего разрешения. Обе эти составляющие являются частью нашей работы при каждой операции.

Три способа попасть внутрь

Венесуэльское законодательство позволяет иностранной компании выбрать структуру, которая наилучшим образом соответствует ее инвестициям:

Купить напрямую как иностранная компания. Это возможно. Обществу необходимо иметь регистрационный номер налоговой информации (RIF), и он должен быть подтвержден документами с апостилем и переведенным на государственном языке. Это самый простой способ подтвердить наличие у вас нужной информации.

Создание филиала в Венесуэле. Обычная форма — это Общество с ограниченной ответственностью (C.A.), в котором может быть 100%-ный иностранный капитал. Оно регистрируется в Торговом реестре, получает свой RIF и готова к работе в считанные недели. Это структура, которую мы рекомендуем при инвестициях с постоянной деятельностью: арендовать офис, перестроить гостиницу или приобрести несколько объектов недвижимости. В случае с гостиницей филиал также получает национальный туристический регистр и лицензию на деятельность муниципалитета; это процедуры, которые наш карибский офис обычно оформляет.

Открыть филиал. Кодекс Торговли (статья 354) требует, чтобы иностранная компания зарегистрировала свой учредительный документ и соглашение об открытии в Торговом реестре, опубликовала их и назначила представителя в Венесуэле. Филиал не имеет собственной правосубъектности, поэтому материнская компания отвечает напрямую. Именно по этой причине используется меньше филиалов, чем дочерних компаний.

За исключением регулируемых секторов (банковское дело, страхование, телекоммуникации, нефтегазовый и горнодобывающий сектор и другие), участие в деятельности венесуэльского общества не требует предварительного разрешения. Инвестиции оформляются в Торговом реестре, а если инвестор желает воспользоваться гарантиями репатриации по закону, он также регистрируется в Реестре иностранных инвестиций, как подробно описано ниже.

Два ограничения, которые следует знать. В зонах пограничного контроля и других зонах, объявленных зонами безопасности, приобретение недвижимости иностранными гражданами требует предварительного разрешения Министерства обороны (Постановление № 1100 от 1986 года). А земли с сельскохозяйственным назначением имеют свой собственный реестр в Национальном институте земельных ресурсов и правил землепользования. Для городского объекта недвижимости в Каракасе обычно не применяется ни одно из этих ограничений. Тем не менее, в каждом случае мы проверяем, чтобы объект недвижимости не находился в зоне безопасности, например рядом с военной установкой.

Наш карибский офис занимается этими процедурами удаленно. Инвестор не должен ехать, чтобы начать.

Как купить недвижимость и у кого?

Процесс состоит из четырёх этапов. Ни один из них не является сложным, если его подготовить заблаговременно.

1. Проверка правообладателя. Перед подписанием чего-либо изучается цепочка прав собственности в публичном реестре, имеющем компетенцию в отношении недвижимости, сертификат о заложенных обременениях, кадастровый паспорт и состояние застройки. Это шаг, который определяет ход операции.

2. Опция или обещание купли-продажи. Подписывается перед нотариусом и фиксируется цена, срок и условия. Позволяет завершить проверку перед оплатой.

3. Сборы. Документ купли-продажи должен быть составлен и заверен адвокатом, зарегистрированным в Венесуэле, и указывать на недвижимость с помощью кадастрового номера (статьи 23 и 48 Закона о регистрации и нотариальном управлении). Продавец должен предоставить муниципальную счетоводную отчетность о налоге на недвижимость, кадастровую карту, свой идентификационный номер и подтверждение о предоплате налога на прибыль, требуемое SAREN при продаже недвижимости (0,5 % от цены, статья 86 Закона о налоге на прибыль), за исключением случаев, когда продавец является физическим лицом и недвижимость является его основным местом жительства (статья 17). Покупатель подписывает заверенное заявление о происхождении средств в соответствии с образцом, разработанным SAREN. Мы готовим и проверяем каждый документ.

4. Протоколизация. Торговая сделка оформляется в публичном реестре, который проверяет оплату налогов, регистрирует документ и сообщает о новой правообладании. С этого момента покупатель становится собственником перед третьими лицами.

Платежи могут быть оформлены в валюте. С соглашения № 1 о валютном обмене от 2018 года (Официальный вестник № 6405-Экстраординарный) регулируется свободная конвертируемость валюты на всей территории страны. Внешняя валюта находится в обращении вместе с боливом, а Центральный банк ежедневно публикует референсную ставку.

Существует ли официальный тарифный план?

Не существует официального национального рейтинга цен на недвижимость. Цены устанавливаются сторонами сделки.

То, что действительно существует, — это база данных для расчета тарифов на регистрацию. Закон о регистрах и нотариате (Официальный вестник № 6.668 Екстраординарный, от 16 декабря 2021 года) в статье 83 устанавливает ступенчатый сбор за продажи: 0,50%, 1% или 2% от стоимости операции, в зависимости от этапа. Закон определяет эти этапы в единице измерения, которую сам реестр конвертирует в боливары в момент расчета. На практике реестр рассчитывает ставку и выдает бланк; наш отдел проверяет его перед оплатой.

Города, в свою очередь, имеют кадастровую стоимость недвижимости, которая используется при налогообложении городских объектов недвижимости. Это не является официальной ценой продажи.

Налоги, которые должен знать инвестор

Ясно изложенный отчет с актуальными на момент публикации данными:

  • Налог на прибыль филиала. Прогрессивная ставка 15%, 22% и 34% на чистый обогащение, в зависимости от этапов. При текущем уровне налоговой единицы (43 боливара с июня 2025 года), первые два этапа очень низкие, и на практике почти все обогащение налогом приходится на 34%. При этом прибыль, полученная от продажи недвижимости, облагается по этой ставке.
  • Налог на дивиденды. 34 %, удерживается у источника на долю дивиденда, превышающей уже начисленный на компанию подоходный налог. Если сумма не превышает, дополнительного налога не требуется. Если акционер проживает в стране, подписавшей соглашение об избежании двойного налогообложения с Венесуэлой, как, например, Испания, этот удерживающий сбор может быть снижен или исключен.
  • Налог на крупные финансовые операции. 3 % от платежей в иностранной валюте для налогоплательщиков, не включенных в систему национального банковского сектора. Операции в боливарио в соответствии с Постановлением № 4972 от 2024 года — с 0 %. Это предусмотрена в конструкции платежа.
  • Налог на городские недвижимость. Муниципальный и ежегодный. Размер взноса зависит от каждого постановления; его необходимо проверить перед покупкой.
  • Налог на крупные состояния. Только для особых налогоплательщиков с чистым состоянием равному или превышающему 150 миллионов налоговых единиц. Действующая ставка — 0,25 %. Она касается небольшого числа структур, но ее следует пересмотреть.
  • Налог на добавленную стоимость. Реформа 2020 года (статьи 27 и 62) предусматривает дополнительную ставку от 5% до 25% для продаж недвижимости, оплаченных в иностранной валюте, но она будет применяться только в том случае, если исполнительная власть издаст декрет, устанавливающий эту процентную ставку, и такой декрет не существует. В настоящее время она не взимается и не предусматривается.
  • Не существует налога на передачу имущественных прав Как и в случае с испанским языком. Стоимость покупки — это регистрационные сборы и государственная пошлина, описанные выше, государственная налоговая пошлина, которая варьируется в зависимости от региона, и небольшие суммы за сертификаты и копии документов.
  • Если выбрать филиал, их прибыль облагается как прибыль филиала, а перечисление на головной офис облагается налогом, эквивалентным дивидендам, которые могут быть отложены в случае реинвестирования в стране.
  • Если филиал арендует или эксплуатирует недвижимость, нанимательство недвижимости, не предназначенной для проживания, облагается НДС (16 %), муниципалитет взимает налог с доходов от экономической деятельности, а при наличии работников выплачивается специальный взнос для защиты пенсионных прав (9 % от заработной платы сотрудников, включая премии).

В октябре 2026 года исполнительная власть объявила о налоговой реформе с целью согласования налоговой нагрузки, текст которой пока не опубликован. Между тем, SENIAT приняла меры по упрощению процедур, такие как упорядочение реестра специальных налогоплательщиков и внедрение цифровых связей с банками, Центральным банком и SAREN. Мы обновляем эту инструкцию после публикации реформы.

Как выплачиваются дивиденды

Сайт Конституционный закон об иностранном производственном инвестировании (Официальный вестник № 41.310 от 29 декабря 2017 года) устанавливает основные правила:

  • Национальный режим. Вложение иностранного капитала рассматривается в равной степени с вложением резидентов страны (статья 33).
  • Предоставление дивидендов. Ежегодно, с момента закрытия первого финансового года, в свободно конвертируемых валютах и до 100 % от подтвержденной прибыли, после достижения цели инвестиции (статья 28). В чрезвычайных экономических ситуациях исполнительная власть может снизить этот лимит до диапазона от 60 до 80 %.
  • Репатриация капитала. Срок действия инвестиционного контракта составляет не менее двух лет с момента регистрации инвестиции при условии внесения всех налоговых и обязательных платежей (статьи 19 и 26).
  • Регистрация. Инвестиции регистрируются в Реестре иностранных инвестиций, который управляется министерством, имеющим в этой сфере компетенцию (статьи 8 и 10). В законе установлен минимальный размер для этого реестра в размере 800 000 евро, который орган управления может снизить (статья 19).

Три практические тонкости. Первая: сам закон исключает покупку недвижимости из обязательства заключать договор инвестирования с государством (статья 38); инвестор приобретает недвижимость по обычному частному договору. Вторая: регистрация не обязательна при покупке; она служит ключом к гарантиям репатриации и возврата средств, и её необходимо оформить, когда инвестиция превышает порог. А третья: Конвенция № 1 от 2018 года отменила валютные ограничения, которые в течение многих лет затрудняли вывоз дивидендов: сегодня вывоз документов подтверждается регистрацией инвестиции, подтверждением уплаты налогов и положительным заключением компетентного министерства. Мы подготовили этот документ с первого дня, чтобы выезд был готов еще до наступления момента.

Защита инвестиций

Испания и Венесуэла имеют действующее соглашение Соглашение о взаимной поощрении и защите инвестиций с 10 сентября 1997 года. Ни одна из сторон не подала жалобу. Статья XI предусматривает, что инвестор может обратиться в арбитражный суд Венесуэлы или в международный арбитраж после шести месяцев переговоров. Венесуэла в 2012 году разорвала действие Конвенции МЦПС, поэтому практическим вариантом сегодня является Механизм МЦПС или специальный суд в соответствии с правилами ЮНСИТРАЛ.

Для европейского фонда структурирование вклада через испанское или другое юрисдикционное общество с действующим договором о инвестициях и соглашением о двойном налогообложении является решением, принимаемым до покупки. Наши команды в Каракасе и Мадриде разрабатывают его совместно.

Примерный пример

Представьте себе европейский фонд, который идентифицирует офисное здание в Каракасе с привлекательной ценой за аренду. Проверка прав собственности показывает три факта:

  • Один из звеньев цепочки нерегистрированного владения.
  • Старый налог, который так и не был отменен.
  • Арендатор с долгосрочным контрактом и арендной платой ниже рыночной.

Никто не препятствует покупке. Все три стороны меняют цену, структуру и график. До подписания соглашения фонд покупает акции по единой цене и с четким планом выхода.

Этот пример является иллюстративным и не соответствует действительности.

Перед представлением любого актива в инвестиционный комитет мы рассматриваем шесть факторов: цепочку собственности, судебные иски, происхождение объекта и его предыдущих владельцев в свете доказательств. Органический закон об упразднении доминирования от 2023 года (Официальный вестник № 6.745 Extraordinario), который защищает добросовестного третьего приобретателя при покупке недвижимости, аренде, налоговом положении и проверке санкций со стороны всех сторон.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранная компания приобрести недвижимость в Венесуэле без создания местного общества?

Да. Для этого требуется RIF и подтверждение его существования и представительства с апостильными и переведенными документами. Для инвестиций с постоянной деятельностью филиал обычно является более эффективным вариантом.

Сколько времени занимает этот процесс?

Филиал может быть создан всего за несколько недель после получения документации. Продажа недвижимости зависит от проверки правообладателя; после выполнения всех необходимых процедур процедура оформления документов занимает короткое время.

Могу ли я извлекать дивиденды из страны?

Да. Закон признает право передавать ежегодно до 100% подтвержденных доходов и возвращать капитал через два года после регистрации инвестиции. Для получения этих гарантий инвестиция должна быть зарегистрирована в Реестре иностранных инвестиций.

Заключение

Сегодня Венесуэла предлагает редкую комбинацию: активы по ценам, отражающим прошлый риск, и регуляторный режим, открывающий возможности для инвестиций. Закон позволяет совершать покупки, структурировать сделки и возвращать средства. Процессы являются понятными и легко управляемыми.

Разница между хорошим инвестированием и проблемой заключается в названии, в проверке контрагентов и в структуре входа. Именно здесь бутик-фирма с командой в Каракасе и Мадриде привносит больше ценности: непосредственное внимание со стороны партнеров и юридический фильтр, который сопровождает инвестора от первой беседы до момента выхода.

Вы можете ознакомиться с нашими услугами корпоративное право и иностранные инвестиции и расширить контекст с помощью нашего руководства по как зарегистрировать компанию в Венесуэле в 2026 году.

Вы можете подать заявку на получение конфиденциальный запрос для оценки актива, инвестиционной структуры или проекта по приобретению.

VENFORT Abogados · Каракас · Мадрид · Представительство в 15 юрисдикциях

Корпоративное право · Зарубежное инвестирование · Санкционный надзор · Экономическое уголовное право

О авторе

Доктор Бьянка Маран, член правления и директор по корпоративным вопросам Адвокаты ВЕНФОРТА, Она консультирует инвесторов и компании в области корпоративного права, поглощений и приобретений, соблюдения и ведения переговоров. Она получила образование в Университете Алькалы, Высшем институте управления и Католическом университете Андрес Белло.

Данный материал носит информационный характер и не является юридическим, налоговым или финансовым консультацией. Данные цифры соответствуют действующему законодательству на момент публикации и могут измениться. Приведенный пример является иллюстративным. Каждый случай требует индивидуального и конфиденциального анализа, включая оценку применимого санкционного режима.

Теги: , , ,