由比安卡·马拉恩博士撰写 · 公司业务部合伙人和主任 文福特律师事务所
是的。外国公司可以在委内瑞拉购买房地产，成为委内瑞拉公司的合伙人，开设子公司或分支机构，并将其投资的利润汇往国外。
法律框架已经存在多年了。2026年发生的变化在于环境：逐步放宽制裁制度，以及对外国投资的明确开放信号，例如新的石油和矿业法。对于基金或家族办公室来说，问题不再在于是否可以投资，而是如何以有序的方式进行投资。
本指南解答了我们收到的最常见问题。这些手续对于我们在加拉加斯的团队来说是司空见惯的。下面我们将简单地解释它们。
为什么2026年是不同的
多年来，投资委内瑞拉的主要障碍并非委内瑞拉的法律，而是国际制裁制度及其范围的不确定性。
这一情况已经发生了变化。2026年，美国外国资产管制办公室（OFAC）颁布了一系列一般性许可证，扩大了其行动范围：其中之一是 通用许可证 57, 2026年4月14日的法令，授权在委内瑞拉中央银行和主要公立银行开展金融服务，以及 通用许可证 49B, 2026年9月28日的法案，允许谈判和签署关于新能源投资的条件合同，而其执行需要批准。后续。这两者都不是房地产许可，也不需要成为房地产许可：私人房地产行业从未受到过全面禁令的约束。 节目官方网站 收集最新的列表。
我们需要保持准确性。美国对委内瑞拉的制裁是有针对性的，而不是全面的。根据 OFAC 的常见问题解答，如果未禁止参与该国的个人（常见问题解答 519 y 常见问题 680）。欧盟和英国也维持针对特定人员的制度，但并未禁止房地产投资（欧盟理事会，2025年12月15日; 英国指南).
简而言之：未经批准的私人交易是合法的。所要求的只是对交易双方和房产来源进行严格的筛查，如果投资人是美国人，则需要确认支付给委内瑞拉政府机构的费用和税款是否符合一般许可规定。这两点是我们每次交易中的工作组成部分。
三种进入的方式
委内瑞拉法律允许外国公司选择最适合其投资的结构：
直接购买作为外国公司。 这是可能的。公司需要税务信息登记号（RIF），并必须通过公证和公证翻译的文书证明其存在以及签字人的身份。这是进行及时收购的最简单方式。
成立一家委内瑞拉子公司。 通常的形式是有限责任公司（C.A.），其资本可以100%来自外国投资者。公司在工商注册处注册，获得营业执照，并在几周内即可开始运营。这是我们建议用于投资具有持续经营性时采用的结构：租赁办公楼、重新定位一家五星级酒店，或收购多个资产。在酒店方面，子公司还负责办理国家旅游登记和市政营业执照；这些手续是我们加拉加斯团队通常负责办理的。
开设分店。 《商业法典》（第354条）规定，外国公司必须在工商注册处登记其组成文件和开业协议，并将其公布。在委内瑞拉任命一名代表。该分支机构没有自己的法律人格，因此母公司直接负责。出于这个原因，其使用量比子公司少。
在不受监管的行业（银行、保险、电信、石油化工或矿业等）之外，成为委内瑞拉公司的股东无需事先获得许可。投资行为须在工商注册处备案，如果投资者希望获得该法律规定的返还投资保障，则还需要在外国投资登记处进行登记，如上所述。他稍后会解释。
值得了解的两个限制条件。在边境安全区以及其他宣布的安全区，外国人购买房产需要事先获得国防部的许可（1986年第1100号法令）。而具有农业用途的土地，在国家土地和生产性使用规则研究所登记时，会拥有自己的登记册。对于位于加拉加斯的城市房地产，通常不会适用这两条限制。不过，我们每次都检查，确保该房产不在安全区域内，例如不在军事设施附近。
我们的加拉加斯团队负责远程办理这些手续。投资者无需前往当地即可开始操作。
如何购买房产以及与谁签订合同
这个过程有四个步骤。只要做好准备，任何一个步骤都不难。
1. 所有权审查. 在签署任何文件之前，必须在有关房地产的公证机构对所有权链进行调查，并验证相关抵押权、地籍信息以及占用情况。这一步骤是决定交易结果的关键一步。
2. 购买或销售的选项或承诺。 在公证人面前签署协议，并确定价格、期限和条件。允许在付款前完成审核。
3. 收入。 销售合同必须由委内瑞拉注册律师起草并签署，并注明该房产的地籍号码（《登记和公证法》第23条和第48条）。卖方必须提交城市房地产税的市政缴纳证明、地籍证、其RIF号码和SENIAT在出售房产时要求的房产所得税预付款收据（0.5%的房价，《所得税法》第86条），除非卖方是自然人且该房产是其注册的主要住宅（第17条）。买方须根据SAREN自己的模板签署一份关于资金来源的宣誓声明。我们准备并验证了每一份文件。
4. 议定书化。 购买交易需在公证处办理，公证处会核实纳税情况，登记文件，并公布新所有权信息。从那一刻起，买方即成为第三方所有人的主人。
付款可以采用货币形式进行。根据 2018 年第 1 号换算协议（第 6,405 号特别公报），全国范围内货币的自由兑换是规范的。外币与玻利瓦尔并存流通，中央银行每天公布基准汇率。
是否存在官方的价格表？
没有官方的国家房地产价格标准。价格是由各方确定的。
确实存在的是登记费的计算基准。 《登记法》和《公证法》 （官方公报第6668号，2021年12月16日特别版）在其第83条中规定了销售的逐步处理费：按阶段划分，分别为0.50%、1%或2%。该法律将这些阶段用一个基准单位表示，该基准单位由登记处在结算时将转换为玻利瓦尔。实际上，登记处计算了费用并签发了报表；我们的团队在付款前对其进行审核。
至于市政当局，他们维护着地价登记册，用于城市房地产税的计算。这些数据并非官方的销售价格。
投资者应该了解的税收
清晰的总结，包含截至出版日期的最新数据：
- 子公司所得税. 按阶段划分，15%，22%和34%的累进税率适用于净增值。根据目前的税基单位价值（自2025年6月起为43玻利瓦尔），前两个阶段的税率非常低，实际上几乎所有增值都归于34%。在出售房产时获得的利润会根据这一税率缴纳税款。
- 股息税. 34%，留存于来源地，用于公司已征收的利润之外的部分。如果利润没有超额，则无需缴纳额外税款。如果股东居住在与委内瑞拉签订避免双重征税协议的国家（例如西班牙），则可以减少或取消这一留存税。
- 对大型金融交易征收的税。 对特别纳税人或不在国家银行体系内的支付，3%的税费。自2024年第4972号法令以来，对玻利瓦尔的交易实行0%的税费。这是支付设计中预见的成本。
- 城市房地产税. 市政和年度。配额取决于每项条例；购买前需进行核实。
- 对巨额财产征税。 仅适用于净资产超过1.5亿税额单位的特殊被动纳税人。现行的税率是0.25%。这只影响到少数结构，但需要进行审查。
- 增值税。 该法案并未规定房地产销售的征收标准。 2020 年的改革（第 27 条和 62 条）规定，对于以外币支付的房地产销售，征收的附加税率在 5% 到 25% 之间，但只有在行政部门颁布相关法令时才适用；而该法令尚未颁布。目前尚未收取或预计收取任何税款。
- 不存在遗产转移税 与西班牙语一样。购买费用包括上面描述的注册费和公证费，以及根据地区而异的州税费，以及用于认证和复印件的少量费用。
- 如果选择分行， 其利润按子公司所得税的税率征收，而汇回母公司的利润则按与股息相同的税率征收，如果将其投资于国内，则可延迟缴纳税款。
- 如果子公司租赁或经营该房产， 非住宅用途房产的租赁需缴纳增值税（16%），市政府则对收入征收经济活动税，如果雇员存在，则需缴纳养老金保障专项缴款（包括员工福利金在内的薪酬支付额的9%）。
2026年10月，政府宣布了一项税制改革，旨在统一税收结构。但该改革案尚未公布。与此同时，SENIAT已采取了简化措施，例如清理特殊纳税人登记册，并与银行、中央银行和Saren建立数字连接。我们将更新本指南，届时该改革案将公布。
如何重新分配股息
"(《世界人权宣言》) 《生产性外国投资宪法法案》 （官方公报第41.310号，2017年12月29日）规定了基本规则：
- 国家待遇。 外国投资在所有方面都与居民国民的投资一样（第33条）。
- 股息转让. 每年，自第一财年的结束起，在可自由兑换货币的情况下，以及在已审计利润的100%范围内（第28条），一旦实现投资目的（第28条）。在特殊经济形势下，政府可以将这一限额降低到60%至80%的范围。
- 资本的遣返。 投资登记后，须在两年内缴纳相关税费和负债（第19条和26条）。
- 注册。 这项投资被登记在该部门主管领域的外国投资登记处（第8条和第10条）。该法规定了该登记处的最低金额为800,000欧元，而管理机构可以将其降低（第19条）。
三个实际的精益求精。第一个：法律本身就排除购买房地产的义务，即不得与国家签订投资合同（第38条）；投资者则通过普通私人合同购买。第二个：购买不需要办理登记；登记是保证返还和遣返的钥匙，而且在投资额超过门槛时，办理登记是有益的。第三点：2018年第1号换算协议取消了多年来阻碍股息流出的外汇限制：如今，汇款的记录是通过投资登记、缴纳税款的证明以及主管部门的认可来完成的。我们从第一天就开始准备这份文件，以便在时间到来之前就做好撤离准备。
投资保护
西班牙和委内瑞拉之间有一项 促进和保护互惠投资协议 自1997年9月10日起。双方均未对此提起诉讼。其第十一章规定，投资者可在六个月的谈判后向委内瑞拉法院或国际仲裁机构提起诉讼。委内瑞拉于2012年退出《国际商事仲裁公约》，因此目前实践上的途径是《国际商事仲裁公约》的补充机制或根据《联合国国际贸易法委员会规则》设立的专案仲裁庭。
对于一家欧洲基金来说，通过一家西班牙公司或其他具有有效投资条约和双重征税协议的司法管辖区的公司进行入股，是在购买之前做出的决定。我们的加拉加斯和马德里团队共同设计了这一方案。
一个生动的例子
想象一下，有一个欧洲基金会发现加拉加斯的某栋办公楼拥有吸引人的入场价格。产权登记审核结果显示存在三个问题：
- 无注册所有权链条的环节之一。
- 一项从未被取消的古老税收。
- 租户签订了长期租赁协议，租金低于市场价格。
没有人阻止他们购买。三家公司都改变了价格、结构和时间表。在签署之前，该基金就已达成协议，并制定了明确的退出计划。
这个例子只是说明了情况，并不代表任何实际操作。
在向投资委员会提交任何资产之前，我们会审查六个方面：所有权链、司法费用和措施、该资产的来源以及其在上市之前的所有者。 2023年《消灭地契法》 （第6745号特别公报），该公报保护善意第三方购买人，使其免受所有交易方的占用、租赁、税务状况以及制裁审查的影响。
常见问题解答
外国公司是否可以在委内瑞拉购买房地产而无需成立当地公司？
是的。它需要一份 RIF 文件，并通过经公证并翻译的文书证明其存在和代表权。对于持续经营的投资而言，设立子公司通常更为有效。
这个过程需要多久时间？
在收到文件后的短短几周内即可成立子公司。交易取决于所有权审查的结果；一旦所有手续都准备就绪，办理注册手续的过程就会变得简便快捷。
我可以从这个国家提取股息吗？
是的。法律承认每年最多可以提取 100% 的经核实的利润，并在投资登记两年后提取资本。为了享有这些保障，投资必须在外国投资登记处进行登记。
结论
今天，委内瑞拉呈现了一种罕见的组合：资产价格反映了过去风险的水平，同时监管框架也为投资敞开大门。该法案允许购买、结构化并返还资金。手续流程也熟悉且易于操作。
好的投资与问题的区别在于名称、对手筛选以及入场结构。这就是精品律师事务所在加拉加斯和马德里设有团队的地方，能带来更多价值：合作伙伴的直接关注以及为投资者提供全程法律服务的筛选服务。出发前的第一段对话。
您可以了解我们的服务 公司法与外国投资 并用我们的指南来扩展这个背景 2026年如何在委内瑞拉成立公司.
您可以申请一份 保密咨询 用于评估资产、投资结构或收购项目。
VENFORT律师事务所 · 加拉加斯 · 马德里 · 15个司法管辖区的业务
公司法 · 外资投资 · 惩罚性合规 · 经济刑法
关于作者
比安卡·马兰博士, 她是公司的合伙人兼企业部门负责人 文福特律师事务所, 她是投资者和企业在公司法、兼并和收购、合规性和谈判方面的顾问。她在阿尔卡拉大学、高级管理学院以及安德烈斯·贝洛天主教大学接受过培训。
本文仅供参考，不构成法律、税务或金融建议。这些数据是根据发布时的相关规定确定的，可能会发生变化。本文例仅供说明之用。每项交易都需要进行个人化的、保密的分析，包括评估适用的惩罚性合规性。
她是VENFORT Abogados律所公司法部的合伙人律师，在委内瑞拉市场拥有十余年的连续执业经验。她毕业于加拉加斯圣玛丽亚大学，并拥有该校的商法硕士学位、阿尔卡拉大学（马德里）的商业法硕士学位，并在IESA（委内瑞拉高等管理研究学院）接受过企业法律管理培训。她的业务实践将对委内瑞拉登记处、公证处和行政机构的直接了解与国际精品律所特有的技术要求相结合：她为进入该国的各大公司和跨国集团提供咨询，也为在委内瑞拉设立第一家公司的中小企业和家族创业者提供咨询，对每一个项目都保持同样严格的标准，无论项目规模大小。她曾领导并参与了外国企业的咨询工作，这些企业签署了石油和金融领域的高价值协议。.
